Ik zie, ik zie: dit moet weten over verborgen gebreken bij het kopen van een huis

Wat zijn verborgen gebreken bij een huis?

Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het komt in de praktijk nu eenmaal weleens voor dat er achter dat strak geverfde muurtje of dat leuke behang wat minder leuks schuilgaat. Maar wanneer spreken we van een verborgen gebrek? Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. En belangrijk: was de verkoper op de hoogte van het euvel en heeft hij het niet aan de koper gemeld? Dan hebben we het over een verborgen gebrek.

Normaal gebruik

Van een woning mag je verwachten dat het geschikt is voor normaal gebruik. Dit wil zeggen dat je er gewoon moet kunnen wonen. Wanneer er zich problemen voordoen, wordt het wonen moeilijker of zelfs onmogelijk. De verkoper is daarom verplicht je te vertellen of er problemen of gebreken zijn aan de woning. Dat heet mededelingsplicht. Echter, als koper heb je ook de verantwoordelijkheid goed onderzoek te doen. Dat heet onderzoeksplicht.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Enkele voorbeelden van veel voorkomende verborgen gebreken in huis:

• Problemen met de fundering, zoals scheuren of verzakkingen.

• Lekkages en schimmelvorming.

• Problemen met het dak, zoals lekkages of kapotte dakpannen.

• Verstoppingen of lekkages (problemen met riolering).

• Verouderde of onveilige bedrading.

Ernstig gebrek

Er is sprake van een ernstig gebrek, wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Dat is bijvoorbeeld een lekkend dak. Heeft de verkoper dit niet gemeld, dan is de verkoper doorgaans aansprakelijk.

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Daar zit je dan in je nieuwe huis met een lekkend dak of onbruikbare bedrading. Wie is er aansprakelijk voor deze ellende? Je hebt te maken met twee dingen: onderzoeksplicht (koper) en meldingsplicht (verkoper). Dat zit zo: Als koper ben je verplicht onderzoek te doen naar de staat van het huis dat je van plan bent te gaan kopen. Het is verstandig een bouwkundige keuring te laten uitvoeren door een externe partij. De kosten van zo'n keuring liggen tussen de 250 en 500 euro, afhankelijk van onder andere de grootte van het huis. Ook heeft de verkoper een plicht, namelijk de meldingsplicht. De verkoper is verplicht jou te informeren over gebreken waarvan hij of zij op de hoogte is. Zorg als koper dat je zoveel mogelijk zwart-op-wit hebt. Indien er later gebreken aan het licht komen, kun je de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen.

Termijn om verborgen gebreken te melden

Belangrijk om te weten: tot wanneer kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken? Op die vraag zijn meerdere antwoorden te geven, omdat er verschillende termijnen bij komen kijken:

1. 01.

   Gebrek gevonden? Wanneer dit binnen vijf jaar na aankoop van het huis is, kun je bij de verkoper aankloppen.

2. 02.

   Vervolgens stel je de verkoper binnen twee maanden nadat het gebrek boven water komt op de hoogte.

3. 03.

   Het gebrek moet binnen maximaal twee jaar worden onderzocht en vastgesteld. Vraagt het onderzoek tijd, dan moet je dit schriftelijk laten weten aan de verkoper.

4. 04.

   Het verborgen gebrek dient te worden verholpen binnen een zogezegd 'redelijke termijn'. Wanneer het helder is hoe het probleem kan worden opgelost, moet er binnen twee maanden mee worden gestart (met nadruk op start).

Stappen bij verborgen gebreken

Verborgen gebrek ontdekt? Meld het dan zo snel mogelijk aan de verkoper, telefonisch én schriftelijk. Je kunt het maar beter zwart-op-wit hebben. Zoek vervolgens samen met de verkoper naar een oplossing. Probeer er samen uit te komen en noteer jullie afspraken wederom zwart-op-wit. Vraag een jurist mee te kijken voordat je iets ondertekent. Komen jullie er samen niet uit? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen met een aangetekende brief.

LEES OOK
De as is, where is-clausule tegengekomen? We plozen voor je uit wat het precies inhoudt