Waarom bestaan er ontbindende voorwaarden?
Ontbindende voorwaarden zijn er om de koper te beschermen. Het is immers nogal een aankoop, zo'n huis. Of het nu je eerste koophuis of een zoveelste is; het blijft een enorme gebeurtenis en een flinke smak geld. In principe heb je als koper na het tekenen van het voorlopig koopcontract slechts drie dagen bedenktijd. Besluit je na die drie dagen van de koop af te zien, omdat je - om maar een voorbeeld te geven - de financiering toch niet rondkrijgt of de bouwtechnische keuring tegenvalt, dan betaal je een boete van zo'n 10 procent van de koopsom. Heb je ontbindende voorwaarden laten opnemen in het koopcontract, dan betaal je niks.
Wat kunnen ontbindende voorwaarden zijn?
We vragen het aan Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer: 'De vijf belangrijkste en meest voorkomende voorwaarden zijn: kopen onder voorbehoud van financiering, kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, kopen onder voorbehoud van NHG, kopen onder voorbehoud van huisvestigingsvergunning en ten slotte kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning (de no risk-clausule).'
1 Onder voorbehoud van financiering
Onder voorbehoud van financiering is één van de belangrijkste en bekendste ontbindende voorwaarden. Je hebt nu eenmaal niet 100 procent garantie dat je het financieel gebolwerkt krijgt. Dit voorbehoud is dus erg nuttig. Het zegt eigenlijk dat de koop van het huis niet doorgaat, wanneer de koper de hypotheek niet rond kan krijgen voor een bepaalde datum. In de meeste gevallen kost het zes tot acht weken om de financiering te regelen.
2 Onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring
Een ander belangrijk voorbehoud is kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Als duidelijk is wat de staat van het huis is en wat de eventuele kosten zijn van nodige werkzaamheden, weet je als potentiële koper of je echt overstag gaat. Hoe dat precies werkt? Marga legt uit: 'In de koopovereenkomst wordt het maximale bedrag van de werkzaamheden opgeschreven. Bijvoorbeeld dat alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring bij elkaar niet meer dan 5.000 euro mag zijn. Blijkt uit de keuring dat dat bedrag niet voldoende is, dan kun je van de koop af zien.'
3 Kopen onder voorbehoud van NHG
Met NHG - voluit Nationale Hypotheek Garantie - heb je meer zekerheden als koper. Zo ben je verzekerd van een laag rentetarief en dek je jezelf in tegen een grote restschuld wanneer je je huis met verlies zou moeten verkopen. Als je deze voorwaarde laat opnemen in de koopakte, kun je van de koop afzien wanneer je niet in aanmerking komt voor NHG. Lees in dit artikel meer over NHG.
4 Kopen onder voorbehoud van huisvestigingsvergunning
Koop je een huis in een zeer gewilde gemeente, zoals in Amsterdam? Soms dien je dan een huisvestigingsvergunning aan te vragen om daadwerkelijk in te kunnen trekken als bewoner. Dit voorbehoud is dan verstandig om mee te nemen in de akte.
5 Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning (de no risk-clausule)
Je hebt een nieuw huis gevonden, maar krijgt je huidige woning niet (op tijd) verkocht. Wat doe je dan? Met de no riks-clausule kun je in dat geval onder de koop uit. Voorwaarde is wel dat je aantoonbaar je best hebt gedaan om je huis te verkopen. Meer over weten? Lees uitgebreid over de no risk-clausule.
Hoe lang kan een huis verkocht onder voorbehoud staan?
De afspraken rondom het voorbehoud hebben een einddatum. Het voorlopig koopcontract toont meestal een datum waarop de ontbindende voorwaarden vervallen. Je kunt daarbij denken aan zo'n zes tot acht weken. Marga adviseert om een ruime termijn af te spreken: 'Het is verstandig om de periode voor de ontbindende voorwaarden ruim te nemen, zodat je zeker weet dat de hypotheek voor die tijd rond is.'
Kun je nog bieden op een huis dat is verkocht onder voorbehoud?
Zit je op Funda te struinen en zie je het ene na het andere huis met 'verkocht onder voorbehoud'? Buiten het net vissen is niet leuk. Maar weet dat je gerust nog interesse voor een huis kunt tonen. Bijvoorbeeld door naar een plekje op de reservelijst te vragen. Voor het uitbrengen van een bod is het nu alleen te laat. Als een huis is verkocht onder voorbehoud, dan wil dat namelijk zeggen dat de koper en verkoper een deal hebben en hun krabbel hebben gezet onder het voorlopig koopcontract. Zodra de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, is de koop definitief.
Wat als verkocht onder voorbehoud niet doorgaat?
Ziet het er niet positief uit? Dat is flink balen. Alleen kan het gebeuren dat de bank meer tijd nodig heeft om een aanvraag voor de financiering te beoordelen. Je kunt de verkoper te vragen het financieringsvoorbehoud te verlengen. Doe dat schriftelijk. Meestal is dat geen deal breaker. Gaat de verkoper akkoord? Vraag deze dan per brief of e-mail de verlenging te bevestigen. Wil je de koop toch ontbinden? Marga: 'Stuur een aangetekende brief met de reden waarom je wilt ontbinden en bewijsstukken als afwijzingen van geldverstrekkers.'
LEES OOK
Bod uitbrengen? Denk na over ontbindende voorwaarden
