Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait (afgekort EWF en eerder ook wel huurwaardeforfait genoemd) is de belasting die je als huiseigenaar betaalt omdat je met je koopwoning in theorie inkomen kunt genereren. Althans, zo ziet de belastingdienst dat. Het zit zo: je zou de woning kunnen verhuren, waardoor je geld verdient. Daarnaast doe je met de koop van een woning een investering, waarmee je op termijn vermogen opbouwt. Dat voordeel heb je niet als je huurt. Om die redenen dienen huiseigenaren een bedrag bij je inkomen op te tellen en daar inkomstenbelasting over betalen. Het geldt alleen bij koopwoning waar je zelf woont en dus niet voor huurwoningen, tweede huizen of vakantiehuizen.
Het eigenwoningforfait in 2024
Hoeveel belasting betaal je over een eigen woning? Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast. Hypotheekexpert Marga Lankmeijer-Kos van Independer: 'Vanaf 2018 is de regering het eigenwoningforfait gedeeltelijk aan het verlagen. In 2024 blijven de tarieven voor het eigenwoningforfait gelijk aan 2023. In 2024 geldt een eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tot 1,2 miljoen van 0,35%.'
De WOZ-waarde opzoeken
In februari stuurt de gemeente waar je woont je als het goed is een WOZ-waardebeschikking op. Daarin staat de WOZ-waarde van je woning voor dat jaar. Als je het idee hebt dat de WOZ-waarde te hoog is, kun je bezwaar maken. Ben je de brief kwijt of ben je benieuwd naar de WOZ-waarde van buren of andere woningen? Je vindt het bij het WOZ-waardeloket.
De villagrens of villabelasting
Ben je de trotse eigenaar van een huis met een WOZ-waarde boven de 1.130.000 euro? Dan valt je woning boven de zogeheten villagrens. Het eigenwoningforfait is dan hoger. Het forfait is 4.200 euro + 2,35 procent van de WOZ-waarde van de woning.
Het eigenwoningforfait berekenen
Het eigenwoningforfait wordt eerst bij je inkomen opgeteld. Daarna kan je de betaalde hypotheekrente van dit bedrag aftrekken. Voor een huis met een WOZ-waarde van 250.000 euro en betaalde rente van 5.300 euro ziet de berekening er als volgt uit:
Inkomen (50.000 euro) + 0,35% van de WOZ-waarde (874 euro) = 50.874 euro minus de betaalde hypotheekrente (5.300 euro) = inkomen voor belasting van 45.574 euro
De inkomstenbelasting wordt berekend over het nieuwe inkomen van 45.574 euro.
Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait
De hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost, eigenwoningforfait is een bijtelling. Om het duidelijker te maken gebruiken we weer een berekening. Stel dat je een inkomen hebt van 50.000 euro en een eigenwoningforfait van 3.000 euro. Het belastbaar inkomen is dan 53.000 euro. Maar aan hypotheekrente heb je afgelopen jaar 3.000 euro betaald. Dit bedrag mag je (als je aan de voorwaarden voldoet) weer aftrekken van de inkomsten: 53.000 – 3.000 = 50.000 euro. Over dat bedrag betaal je inkomstenbelasting.
Wet Hillen
Wanneer je je hypotheek al bijna helemaal hebt afgelost, betaal je nog maar weinig hypotheekrente. Met als gevolg dat het eigenwoningforfait waarschijnlijk hoger uitvalt dan de hypotheekrenteaftrek. Dat is natuurlijk jammer, want je loopt voordeel mis, terwijl je juist zo fanatiek hebt afgelost (wat hartstikke knap en verstandig is!). Om woningeigenaren toch te stimuleren af te lossen, bedacht de overheid daar iets op: Wet Hillen. Deze wet bepaalt dat het eigenwoningforfait wegvalt wanneer dit bedrag hoger is dan de hypotheekrenteaftrek. Ontdek hier of je in aanmerking komt voor Wet Hillen.
LEES OOK
Koophuis? Hypotheekexpert Marga Lankreijer van Independer over de hypotheekrenteaftrek
